In drei Verfahren hat der BFH entschieden, dass das Bundesmodell zur Bemessung der Grundsteuer nicht gegen die Verfassung verstößt (BFH v. 12.11.2025 – II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25). Die Streitfälle betreffen vermietete bzw. selbstgenutzte Wohnungen. Geklagt hatten Wohnungseigentümer aus Berlin, Nordrhein-Westfalen und Sachsen.
Ausgangspunkt beim Bundesmodell ist die Ermittlung des Grundsteuerwerts. Bei bebauten Grundstücken gibt es zwei Verfahren: das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum, das Sachwertverfahren für die übrigen bebauten Grundstücke (z.B Geschäftsgrundstücke).
Streitig war in den drei Urteilsfällen jeweils das Ertragswertverfahren. Für dieses Verfahren spielen folgende Parameter eine Rolle: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Alter des Gebäudes, Wohnfläche, Mietniveaustufe und monatliche Nettokaltmiete. Hinsichtlich des Gebäudes sieht das Bewertungsgesetz – differenziert nach Bundesland, Gebäudeart und Wohnfläche – pauschalierte Nettokaltmieten pro Quadratmeter der Wohnfläche vor. Diese werden dann um pauschalierte Bewirtschaftungskosten gemindert und nach vorgegebenen Faktoren kapitalisiert. Berücksichtigt wird außerdem der abgezinste Bodenwert.
Die Kläger in den drei Verfahren sahen in den Bewertungsregelungen vor allem einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 Abs. 1 GG. Bei Ermittlung des Gebäudewerts seien die Parameter zu ungenau. So würden aktuell Durchschnittsmieten angesetzt, was die Schwankungen innerhalb einer Gemeinde oder einer Stadt nicht berücksichtigen würde. Bei der Bewertung von Grund und Boden anhand der Bodenrichtwerte bemängeln die Kläger das Fehlen von flächendeckend hinreichenden Daten. Die Bodenrichtwertzonen sein oft zu grob gewählt und objektspezifische Besonderheiten blieben unberücksichtigt.
Der BFH sieht keinen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz. Zur Begründung führt der BFH in seiner Pressemitteilung vom 10.12.2025 aus: „Der Gesetzgeber hat ein Bewertungssystem geschaffen, das konzeptionell einer Verkehrswertorientierung folgt und darauf angelegt ist, im Durchschnitt aller zu bewertenden Objekte den „objektiviert-realen Grundstückswert“ innerhalb eines Korridors des gemeinen Werts annäherungsweise zutreffend zu erfassen.“
Die Kläger wollen jeweils gegen die BFH-Urteile Verfassungsbeschwerde einlegen. Es wird also noch ein paar Jahre dauern, bis endgültige Rechtssicherheit besteht.
Die Entscheidung ist für alle Bundesländer von Bedeutung, die das Bundesmodell anwenden. Dazu gehören Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern , Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Länder, die ein eigenes Berechnungsmodell anwenden, betrifft das BFH-Urteil nicht. Dazu gehören Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Gegen diese Ländermodelle sind aber teilweise ebenfalls Verfahren beim BFH anhängig.
