Für Zwecke der neuen Grundsteuer werden in Bayern alle Grundstücke mit Ausnahme von land- und forstwirtschaftlichen Flächen (sog. Grundsteuer B) anhand eines wertunabhängigen Flächenmodells berechnet. Entscheidend sind nur die Flächen von Grund und Boden und des Gebäudes sowie die Gebäudenutzung. Der Wert des Grundstücks und damit auch der Bodenrichtwert spielen keine Rolle mehr.
Bei der Berechnung wird die Grundstücksfläche in einem ersten Schritt mit wertunabhängigen Äquivalenzzahlen angesetzt. Diese betragen für die Fläche des Grund und Bodens 0,04 €/m² und für Gebäudeflächen 0,50 €/m². Diese Beträge werden in einem zweiten Schritt mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Diese beträgt grundsätzlich 100 %. Für Wohnflächen wird ein Abschlag von 30 % (Grundsteuermesszahl damit 70 %) gewährt, für den sozialen Wohnungsbau und Baudenkmäler ein zusätzlicher Abschlag von 25 %.
Im Streitfall hatte der Eigentümer einer Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz geklagt. Er bemängelte vor allem, dass bei den Äquivalenzzahlen nicht nach Lage, Nutzbarkeit, Verkehrsanbindung, Ausstattung oder dem Baujahr differenziert werde.
Das FG München hält die Regelungen des BayGrStG zu den Äquivalenzzahlen der Grundsteuer B für verfassungsgemäß (Urt. v. 25.6.2025 – 4 K 2077/24). Vor Einführung des neuen Grundsteuerrechts sei die Grundsteuer zwar in einem wertabhängigen Verfahren ermittelt worden. Das Grundgesetz gebiete es dem Gesetzgeber aber nicht, den Grundstückswert bei der Bemessung der Grundsteuer zwingend zu berücksichtigen.
Grundsätzlich gilt für die neuen Grundsteuerwerte in Bayern: je größer das Grundstück ist, desto mehr Grundsteuer fällt an. Der bayerische Gesetzgeber ging davon aus, dass einem größeren Grundstück auch mehr bestimmte öffentliche Leistungen der Gemeinde zugeordnet werden können. Diese typisierende Betrachtungsweise hält das FG für realitätsgerecht und damit für verfassungsgemäß.
Das FG beanstandet es auch nicht, dass die individuelle Leistungsfähigkeit des einzelnen Grundstückseigentümers und seine persönlichen Verhältnisse nicht berücksichtigt werden. Denn bei der Grundsteuer handle es sich um eine Objektsteuer. Zur Vermeidung einer unverhältnismäßigen Steuerfestsetzung komme ein (Teil-)Erlass in Frage. Nach § 8 Abs. 1 BayGrStG könne die Gemeinde die Steuer in einzelnen Ausnahmefällen erlassen, wenn die Steuerbelastung aufgrund des Systemwechsels zu einer unangemessen hohen Steuerbelastung führe. Dies reiche aus, um den verfassungsrechtlichen Vorgaben Genüge zu leisten.
Im Übrigen bemängelt es das FG nicht, dass der Grundstückseigentümer nicht die Möglichkeit hat, einen niedrigeren Grundstückswert nachzuweisen. Ein solcher Nachweis sei beim wertunabhängigen Flächenmodell nicht geboten.
Das FG hat die Revision zum BFH zugelassen. Derzeit ist aber nicht bekannt, ob Revision eingelegt wurde.
